Взыскали 3,76 млн рублей за неотделимые улучшения арендованного здания
Некоммерческое партнерство арендовало у муниципалитета отдельно стоящее нежилое здание площадью 910,1 кв. м для размещения образовательного центра.
При передаче здания стороны зафиксировали в акте, что внутренняя отделка стен, полы, окна, центральное отопление и водоснабжение находились в неудовлетворительном состоянии и требовали ремонта.
Арендатор получил разрешение на реконструкцию здания и провел ее за собственный счет. После завершения работ объект был введен в эксплуатацию.
В 2012 году договор аренды расторгли. Реконструированное здание вернулось муниципалитету.
Возмещать стоимость выполненных работ арендатору муниципалитет не стал.
Что требовал арендатор
В Арбитражный суд Тульской области был предъявлен иск о взыскании 7 923 246,10 руб. стоимости реконструкции.
Для взыскания стоимости неотделимых улучшений необходимо было подтвердить не только выполнение работ. В споре имели значение согласие арендодателя на реконструкцию, финансирование работ самим арендатором, неотделимый характер улучшений и их стоимость.
Муниципалитет возражал против иска. Один из основных доводов состоял в том, что арендатор не согласовал с арендодателем объем и стоимость неотделимых улучшений.
Как подтверждали согласие муниципалитета
К моменту судебного разбирательства часть документов, относящихся к реконструкции, уже не сохранилась.
При этом в 2006 году глава администрации города Тулы издал постановление о предоставлении земельного участка именно для реконструкции муниципального здания с приспособлением его под образовательный центр.
В самом постановлении содержалась ссылка на согласие Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы на реконструкцию.
Представитель комитета подтвердил в суде, что соответствующее письмо не сохранилось: оно было уничтожено вместе с другими документами, не подлежавшими дальнейшему хранению.
Суд оценил эти обстоятельства вместе с разрешением на реконструкцию, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, проектом, договорами подряда, сметами и актами выполненных работ и признал согласие арендодателя подтвержденным.
Две строительно-технические экспертизы
Отдельным вопросом стала стоимость выполненных работ.
В разрешении на ввод здания в эксплуатацию стоимость строительства была указана в размере 7 923 246,10 руб. Однако части документов, подтверждающих затраты на всю эту сумму, к моменту рассмотрения дела уже не было.
По ходатайству истца суд назначил строительно-техническую экспертизу.
Первоначально эксперт определил стоимость фактически выполненных неотделимых улучшений в размере 2 854 546 руб.
После проведения экспертизы в материалы дела были представлены еще два договора подряда, которые эксперт первоначально не исследовал.
По ходатайству истца суд назначил дополнительную экспертизу с учетом этих документов. По ее результатам стоимость выполненных неотделимых улучшений была определена в размере 3 764 042 руб.
Эксперт участвовала в судебных заседаниях, отвечала на вопросы сторон и представила письменные пояснения. Ответчики оспаривали заключение, однако ходатайства о проведении повторной экспертизы не заявили.
Решение суда
5 ноября 2015 года Арбитражный суд Тульской области частично удовлетворил иск.
С муниципального образования город Тула в лице Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы за счет муниципальной казны взыскали:
- 3 764 042 руб. стоимости неотделимых улучшений;
- 124 742,23 руб. судебных расходов.
В остальной части иска суд отказал.
Дело рассматривалось с апреля 2014 года. В первой инстанции состоялось более 20 судебных заседаний, были проведены основная и дополнительная строительно-технические экспертизы.
Апелляция, кассация и исполнение решения
Комитет имущественных и земельных отношений обжаловал решение.
В апелляции ответчик продолжал оспаривать согласование реконструкции, финансирование работ арендатором и результаты экспертизы.
20 января 2016 года Двадцатый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.
После этого комитет обратился в Арбитражный суд Центрального округа и просил полностью отказать истцу в иске.
12 мая 2016 года кассационный суд также не нашел оснований для отмены судебных актов. Решение первой инстанции и постановление апелляции были оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Присужденные денежные средства были фактически получены доверителем. 10 мая 2016 года Финансовое управление администрации города Тулы возвратило исполнительный документ в суд в связи с его исполнением.
Дело № А68-3661/2014.
Подробнее о ведении подобных коммерческих споров — на странице об арбитражной практике.
Судебные акты по делу
Дело № А68-3661/2014 рассмотрено в трёх судебных инстанциях. Решение о взыскании стоимости неотделимых улучшений оставлено без изменения апелляционным и кассационным судами.